高净值人群的标准配置:从囤房到投资地产私募基金

诺赢招财猫编辑:Free发布时间: 2018-06-26 14:53:02 浏览次数:529

投资理财

       房地产的投资和配置是永不过时的一个话题。站在又一次严厉调控的节点,房地产还有必要投资吗?我们应该如何投?

       众所周知,在中国房地产投资一直是高净值人群资产配置中非常重要的板块。尽管2017年政府相继推出的“房住不炒”、“租售并举”、“集体土地租赁房”、“共有产权”一系列政策在一定程度上抑制了房价的投机上涨,但并不能真正解决当前的住房供需矛盾。

       与此同时,由于各项调控政策的出台,房地产投资的门槛却越来越高。加之私募行业的崛起,现阶段私募基金已经成为国内高净值人群的标准配置。在两者共同作用下,资本市场迎来了从囤房到投资地产私募基金的“黄金时代”。


地产私募基金——政策强监管下愈发良性发展

       根据基协数据显示,截至2017年12月底,中国人民币房地产基金市场已有1723只基金实体,由631家管理人发行管理,总管理资金规模超过一万二千亿元人民币。房地产私募基金是金融与地产结合的最大领域,也是市场不能忽略的重要力量。

随着2017年下半年政府不断出台相应政策,对急速膨胀的房地产私募基金领域进行监管和控制,这也让不少人变得谨慎。

       但事实上,在“严”把控的环境中,机遇和挑战总是并存的。站在房地产开发商的角度来看,有助于优胜劣汰;站在高净值客户的角度来看,监管加强客观上会提高在售房地产基金的质量,这样的强严管对于高净值投资者而言,恰好是帮助他们去伪留真的美事一桩。

甚至于,今年四月份,美国地产基金巨鳄柯罗尼资本(目前管理着超过600亿美元的资产,遍布于超过3万个投资项目,1万栋物业。)宣布在我国设立总规模超过100亿元的城市更新产业基金,将主要围绕国内一线城市和二线区域中心城市展开布局。其中不难看出,即使在“严”的把控下,知名资本的大动作仍然向我们表露其对地产前景坚决看好的态度。

       客观上,由于当前金融政策的严监管,例如今年初银监会发布的《商业银行委托贷款管理办法》规定,商业银行不得接受受托管理的他人资金发放委托贷款,相当于封堵了私募基金通过委托贷款进行非标投资的重要渠道;又例如中基协在今年2月12日以后停止对债权类私募基金的备案,导致大部分以非标债权融资为主要业务的地产基金遭遇难题,出于业务转型需求以及监管大形势的要求,未来股权投资将成为地产基金的转型方向,这也是当前大势所趋下的最好出路。

从主观上来说,以往的非标债权融资,往往通过抵押、担保等措施进行风险控制,且大部分为通道类业务,对于私募基金管理人的管理能力体现不足;而股权投资,通过出资参股项目公司,同开发商进行深度绑定,共同进行开发投资,对于私募基金管理人的要求较高,更能体现管理人的管理能力;此外,相较于传统非标债权融资的固定收益而言,股权投资在未来投资收益的想象空间更大,更能体现投资的本质和真实价值。而随着资管新规的出台,私募股权投资将迎来大发展的新契机,愈发向良性发展。


从债到股的趋势发展下,地产股权基金的优势

      (1)所有权和控制力

       地产股权基金拥有所投房地产的股权,这种所有权使管理人代投资人控制资产运营活动,更好的实现其投资策略以及投资目标,消除在投资房地产时所面对的信息不对称。

      (2)价值创造+利益重组

       地产基金管理人通过再包装,在运营层面为房地产项目创造价值,例如房产翻修、财务整顿、资产增值等,最终再以高于买入价数倍的价格出售。同时也可以将不同的房地产项目组合或者按比例分拆出售、融资或租赁,分拆后的每一块资产可能比原先价值更高,这也是地产基金收益吸引投资者的原因所在。

      (3)严格的风控方式

       地产股权基金一般会通过结构的设计间接或直接持有底层资产,实现对底层资产的控制;在项目谈判期,管理人可以与原股东、资产持有人通过谈判获取担保或者回购的承诺;产品架构的搭建中可以通过有限合伙来引入劣后级;在投资管理过程,管理人会控制公司章、证、照及重要凭证及所有银行账户的监管。因此在风险控制上有强而有力的主动性。

简单而言,优秀的地产私募基金相对而言是更专业的地产投资人,可根据市场变化情况进行主动管理,充分发挥投资管理方面的优势,根据相应的投资策略将资金放到单个或不同的项目,在风险把控上更具优势。另外也具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范特点等等。


为什么说现在是投资房地产基金的最好时机?

       现在正是房地产基金最好的投资时机。为什么这么说?因为市场调控,总体市场资金偏紧,所以可选择优质开发商股权合作,这种大环境下房地产基金能争取到更为有利的条件。

根据国家统计局的数据,从资金面来看,今年3月份房企到位资金为3.67万亿,与去年基本持平,同比微增3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。

      房地产行业的资金明显收紧。对于当前地产行业来说,资金面收紧是大概率,总体上成本也延续上升通道。

      在这样的情况下,房企融资成本普遍上升5%-10%。除了银行的开发贷还能勉强维持过去的融资成本之外,其它渠道的融资成本都上升了5%-10%,变相的,给予高净值投资者的收益也相对提高。

此外,在过去中国房地产发展的黄金年代,占主导地位的是开发商,开发商只要能拿地、开发、销售,基本上都是挣钱的,行业的特点是重资产,而且越重越好,很少人愿意股权分享,顶多愿意借债,房地产基金依附于开发商,主要做股债结合。

而目前市场情况发生了转变,债性资金受阻,所以地产私募基金可以进行一些更加创新的股权合作,从拿地开始,基金可以全程介入投后管理。因此,基金管理人如今更能在投后管理上代表投资者占据更多的话语权。

不仅是住宅用地,商业用地亦是如此。去年万科(000002.SZ)董事会全票通过的联合招银资本、长江招银设立了两支专业商业地产投资基金,共计近130亿元,以推动公司商业地产资源整合,形成新的增长点。

逐渐地,未来房地产基金会越来越走向自主化主动管理,比如行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型,通过收购改造旧商场,专业化提升经营水平,核心是把资产改造和运营好,产生稳定的租金,提高营业收入和净利润,也为还款来源增添了强而有力的筹码。


一线城市地产依旧是安全增值的避风港

       在地产行业里,有一句公认的行内话叫:房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。

       以美国、韩国、日本的过往几十年的经验来看,任何国家,随着科技进步、经济发展,资源聚集,财富转移,该国人口就会不断向这个国家的核心一线城市里面聚集,中国也不例外。

对于我国一线城市而言,无论是住宅用地还是商业用地,土地规划的供应紧张和二三四线城市人口持续涌入和我国城镇化进程的发展,都让它们的资产价值始终得以坚挺地屹立。

以深圳为例,在此前不断加码的房地产调控措施下,房价虽然连跌19个月,却也仅仅共计下跌1442元,平均月均下跌不痛不痒的75.8元罢了。这也就不难解释为何近期深圳发生了首例缴纳500万诚意金摇号购房“海上世界双玺花园”和冻结200万诚意金5公里排队淋雨摇号“华润城润府三期”了。

相对于二三线城市的“空城”、“鬼城”的房产泡沫而言,无疑一线城市仍旧是资本机构和老百姓更加稳健增值的避风港湾。


结束语

      纵观目前整个市场范围内的投资标的,地产基金投资(特别是一线城市)为投资人创造的回报是最为稳定的。只要把握住行业机会,跟踪好形势,地产基金未来的发展会更好。同时,反观目前这一波金融强监管以及地产行业严控政策,相关政策的收紧,其实也为我们提供了一个布局和调整资产的时机。如果能够及时把握当下的投资机遇,不失为一个上策之选。


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