4000字深入解读:为何要做深圳楼市一个坚定的多头?

诺赢招财猫编辑:Free发布时间: 2018-06-29 15:10:35 浏览次数:366

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2016年10月颁布"104"楼市新政开始,深圳房价从2016年10月到2018年5呈现20个月连跌。听起来很吓人,但深究数据,发现更像一个玩笑,因为竟然也只55611元/平米跌至54111/平米,跌幅仅为1500,,约2.7%而已。这样的跌幅让不少人错愕,为何深圳房价竟然如此坚挺?


小渔村蜕变国际大都市 深圳速度魅力彰显

40年前的深圳,那时候还是一个普通小渔村,它的GDP几乎可以忽略不计。

而如今,这座小渔村,已经成为中国乃至世界都无法复制的经济奇迹。

2017年,深圳的经济成绩亮眼,GDP高达2.2万亿元(3560亿美元),总值已经超越了广州和香港,经济增速在北上广深四大城市中也是最快的。

2018年1月23日,百度发布《2017年Q4&年度中国城市研究报告》,报告显示深圳是2017年最具吸引力的城市。

值得一提的是,作为世界500强企业,中国地产巨头恒大集团去年已正式迁入深圳,广州惨被抛弃这次迁入深圳的除了恒大总部之外,还有恒大地产集团和恒大金融集团,可以说恒大的核心产业几乎全都搬到了深圳。留在广州的只有旅游、影视文化和前面提到的足球,体量远非当初可比。

 

更关键的是,恒大入深之后,广州的世界500强只剩下南方电网和广汽集团2个国企,而深圳则坐拥平安、华为、万科、腾讯、恒大等7大集团。

 

史上最疯狂购房:招商双玺5000万蹲、华润城润府淋雨排队

我们不得不承认,大型知名集团的嗅觉往往是最敏锐的,能用前瞻性的视角窥探到未来发展的脉络。同样的,富人们也同样慧眼识珠。

6月5日,深圳发布了“二次房改”重大政策,计划到2035年将建成各类房屋170万套,其中包含商品住房、人才住房和安居型商品房,以此来解决住房供应和房价问题。乍眼看去,似乎深圳房价要迎来大幅回落。然而,聪明的投资者却能捕捉到其中的破绽:

1、深圳土地供应已经相当稀缺,每年都跟挤牙膏一样(事实上2017年供应已为0),几乎没有一年是按照预期指标完成建设任务的,相信这次也不例外。

2、就算能按照预期指标完成建设任务,随着深圳人口流入持续加快(2017年深圳的常住人口增量高达到62万),到了2035年170万套房的供应或许也只是杯水车薪。

3、最关键的是,商品房只占40%,到2020年建42万套房,25万套是保障房,那么商品房也就只有17万套,依旧僧多粥少,若是此类商品房价格涨上去了再按照政策规定5折出售,那也是如同鸡肋一般。

因此,“二次房改”从实现难度上面来看,并不是一件容易的事情。这也就不难理解为何先知先觉的富人们依旧在不余遗力地继续疯狂购房了,越是限价限售,购房的意愿反而会被激发。

前有5月招商海上世界双玺时光道,富人缴纳500万诚意金,蜷缩在角落“5000万蹲”等待摇号

后有6月华润城润府三期,富人缴纳200万保证金,淋雨排队“200万离”(离婚)提交摇号申请资料

事与愿违的是,华润城润府三期原本是深圳市土地规划委员会和华润置地共同推出的,目的在于遏制炒高房价背景下的一种限购限价摇号购房政策。共计741套,备案价格约为7.5-8.5万/平,然而根据安居客和链家网显示,润府一期的市场价高达13万/平以上,很难想象在两年限售期解禁后,又会让这群先知先觉的富人们赚得如何盆钵满盈,这也难怪了出现“摇到号即是稳赚两三百万”的言论。

由此不难发现,无论是“二次房改”还是“三价合一”下的限购限价政策,真的压得住深圳房价吗?答案显而易见。

 

为何要做深圳楼市的一个坚定的多头?!

有一个问题我们始终无法逃避,为什么深圳房价如同洪荒野兽一样,怎么也压制不住?

正所谓不谋万世不足谋一时,不谋全局不足谋一域。同样的道理,对于房价这件事,如果无法从本质上看清看透,建立一个大的格局,那么势必也将会一叶障目,难见泰山,无法把握房价涨跌的脉络,也终将彻底沦为底层忙碌的泛泛之辈结论就是:对于深圳这片土地,我们需要做一个坚定的多头,才能不辜负时代的赠礼。

那么我们如何从全方位的格局深入判断深圳楼市长期的趋势无疑也可以从经济发展、人口、土地供应、库存等几个维度,由上至下去考量,而通过这几点我们也将会发现这座有着强大经济引擎的城市也有着自身的不得已,而这也最终构筑了其房价不断高涨的宿命。

  1、房价上涨的根本因素:城市经济高速发展和城镇化不可逆

首先我们要意识到,一个经济高速发展的城市所伴随的房价稳健增长是这座城市发展的一个良性循环的结果。

  根据今年2月份统计局的数据显示,深圳2017年GDP达22438.39亿元,位列全国第三,换算汇率后已超越香港。我们面深圳和香港40年来的GDP对比图可以看到,深圳那根完美的像指数般增长的弧线,超越香港已经是轻而易举的事情了。这个华南区经济超级引擎的实力跟40年前显然也已经不可同日而语,而跟粤港澳大湾区其他城市相比深圳更是稳稳的占据着龙头地位,房价的水涨船高也自然是顺理成章的事情。

除此之外,繁华都市一直不断吸引和聚集着社会资本、产业、基建、教育、医疗、就业、住房等优质资源,影响着人最基本的生活需求和迁入行为,以实现城镇化进程。对于深圳而言,由于2004年实行“村改居”政策,成为全国第一个没有农村行政建制和社会体制的城市,因此真实的城镇化率无从考察。但放眼国际,上百年来的历史经验告诉我们,城镇化进程长期来看是不可逆转的。根据2016年的数据,美国的城镇化率高达83%,而中国仅为58.52%,仍然有较大的巨大空间。

  显然如此强劲的经济实力和发展势头,以及城镇化进程仍远远有巨大的提升空间,无疑给了深圳房价上涨最为强大的支撑。

  2房价上涨的长期因素:持续涌入的人口

电视剧里经常会抒发“逃离北上广深”的郁郁不得志,但现实的情况是,二三四线城市和农村人口依旧毅然持续涌入一线城市。上述提到经济实力增强和城镇化进程是支撑房价的最重要的因素,而人口的持续流入则是考虑深圳房价的另一个维度都说房地产的根本上是人口的生意,作为中国典型的移民城市,深圳经济的活力可以说很大一部分因素也归因于此因此人口流入是推动房价上涨的长期因素

根据深圳统计局最新的数据显示,2017年全市年末常住人口达1252.83万人(包含未登记的人口预计共2500万人以上)17年深圳的常住人口增量达到62万创下近年来的新高。可以看到,在北京、上海等一线城市严控人口的大背景下,深圳的常住人口仍然保持着持续高速增长的姿态,实际人口数量甚至已经逼近北京,和上海不相上下。然而这座面积只有不到上海的三分之一,北京的八分之一的城市,在如此庞大的人口涌入的情况下,也赋予了这座城市极高的人口密度,以及强劲的购房需求

有心人会发现另一处细节,就是近几年国家高度重视的人口自然增长率连年下滑,人口老龄化问题日益严重也将不会发生在深圳头上。

 

2003年以来人口自然增长率基本保持上扬,而且与全国的平均水平差距越拉越大,也说明了人口年龄结构比较年轻,且不断注入新鲜血液,人口老龄化问题仍远远还未来临,依旧是一座年轻富有活力的大城市。

另外再从推动房地产和学区房需求的小学生在校人数这一角度来看,从2006年到2016年,十年间,深圳小学生人口增速不仅位列全省第一,而且每年小学生数量也一直从未下跌过。

如今展望全国楼市,很多地区的人口红利已经慢慢消失殆尽,而深圳的人口吸纳能力却并未因此削弱,反而一枝独秀,逆势增长。而聚焦到在校小学生这一细节,无疑也能看出深圳无论是在当下还是未来,都将有极其旺盛的住房需求。深圳未来房地产市场的机会以及房价的的走势,显然也就不言而喻了

3、房价上涨的中期因素:土地供应形势严峻

另外再来看看深圳楼市最可怕的地方,不夸张的说,已经到了无地可卖的地步了

根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》显示,到2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内,目前,这个数字已达约940平方公里。这也就意味着,自2017年起,每年新增居住用地仅7万平方米但事实上,该指标早已用完,目前可供应的土地:0平米!面对这一一个土地资源"没有增量,只有存量"的城市,大部分居住用地只能依靠城市更新高房价无疑将会是必然的趋势!

此外从另一角度看,无论之前火热的万科臻山府提前预留一栋转人才用房还是如今招商双玺和华润城润府的摇号购房,这些也都已经很好的印证了深圳严峻的土地供应形势。而当各类资源都在向租赁市场倾斜时,也势必将让商品房的购买变得越来越难,流通后的售价也将会越来越高。

此外反映在新上市住宅套数上,自2015年以来,深圳新建住宅供应已连续三年下降。2016、2017年降幅分别达到了23041,11890套。除非深圳向周边城市如东莞、惠州借地买地,否则无房可卖这样僧多肉少年代,我们根本无法找到一个房价不涨的理由

4、房价上涨的短期因素:广深港高铁的通车

关于影响房价上涨的短期因素,无非限购限价、房地产税制等重大政策出台以及城市规划的实现等,针对上述分析过的调控效果有限且实现难度大,对房价上涨的抑制是有心无力的。因此我们暂且将目光转移到城市规划中广深港高铁的通车。

广深港高铁开通被当作一个近在咫尺的深圳楼市引爆点

广深港高铁香港段计划于2018年三季度正式通车,全线建成后,从西九龙至福田仅14分钟。14分钟的车程,价格却天壤之别,这合理吗?(九龙和柯士甸周边,每平米要25万-35万人民币。)

在港深两地同城化趋势越来越明显的今天,实际上已经有不少人开始每天两地奔波来回工作生活。而未来随着两地通行成本的进一步降低还有时间的进一步缩短,这种两地同城化的生活方式也将势必成为那些买不起香港本地房屋的香港人的不错选择。

一旦随着广深港高铁开通相关的便利体现出来,孕育的巨大"套利"机会将极有可能有力的的助推深圳楼市新一轮的走高。而这个引爆点,很有可能将在今年下半年体现出来。更或许,在广深港高铁通车后,珠三角的人才、财富都还将很有可能会被深圳这个最具创新活力的城市黑洞给吸走,深圳可能因此而迎来一个全新发展的时刻,房价也将一荣俱荣迎来新的上升契机。


结束语

虽然对于大多数普通人而言,坚决看多深圳房价这个结论是一个残酷的事实,但我们不得不承认深圳这座充满梦想与奋斗的城市背后,楼市将继续与这座城市的经济发展紧密地捆绑在一起。只要你生活在深圳,无论是买房还是就业创业,都应该想方设法押注深圳,押注深圳房产,付出你所有的努力去拼搏,才不会辜负这时代的馈赠。


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